BGH kippt Bauspardarlehensgebühr

Bereits vor einiger Zeit hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Entscheidungen geurteilt, dass die häufig von Banken verlangten Bearbeitungsgebühren in Privatkrediten unzulässig sind und daher von den Bankkunden zurück gefordert werden konnten. Vergleichbare Gebühren verlangten jedoch nicht nur Banken, sondern auch viele Bausparkassen von ihren Kunden. Im Rahmen eines Bausparvertrages wird in der Regel ein Bausparvertrag „bespart“ bis eine bestimmte Bausparsumme erreicht ist. Ist diese Bausparsumme erreicht, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif und der Bausparer kann von der Bausparkasse ein Bauspardarlehen mit bereits zu Beginn des Bausparvertrages ausgehandelten Konditionen erhalten. Für die Auszahlung eines solchen Bauspardarlehens berechneten diverse Bausparkassen ihren Kunden „Darlehensgebühren“. Diese betrugen teilweise bis zu 2 % der Darlehenssumme.

 

Gegen diese Praxis klagte die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, welche die von den Bausparkassen verlangte Darlehensgebühr in Anlehnung an die Rechtsprechung zu den Bearbeitungsgebühren für unwirksam erachtete. Die Bausparkassen hatten hingegen argumentiert, dass die Rechtsprechung des BGH zu den Bearbeitungsgebühren bei Privatkrediten nicht übertragbar sei, da zwischen Bauspardarlehensverträgen und klassischen Darlehensverträgen deutliche Unterschiede bestünden. So würden die Gebühren bei Bauspardarlehensverträgen im kollektiven Gesamtinteresse der Bauspargemeinschaft erhoben und jeder Bausparer würde durch diese Gebühren einen Beitrag zur Gewährleistung der Funktionsfähigkeit des Bausparwesens leisten. Dies sei nach Ansicht der Bausparkassen gerechtfertigt, da die Bauspardarlehensnehmer schließlich auch von günstigen Darlehenszinsen profitieren würden.  

 

Der klagende Verbraucherschutzverein sah dies anders, unterlag jedoch zunächst in zwei Instanzen. Die Revision zum BGH hingegen war erfolgreich. Am 08.11.2016 hat der BGH (Az. XI ZR 552/15) zur Überraschung der Bausparkassen entschieden, dass auch die Darlehensgebühren bei Auszahlung eines Bauspardarlehens ebenso unzulässig sind wie Bearbeitungsgebühren bei anderen Privatdarlehen. Der BGH ist nämlich der Ansicht, dass auch diese Klauseln aus den Bausparverträgen, nach welchen die Bausparer bei Abruf des Bauspardarlehens eine Darlehensgebühr zu zahlen haben, unwirksame AGB darstellen. Die verlangten Darlehensgebühren widersprächen dem gesetzlichen Leitbild eines Darlehensvertrages, nachdem der Darlehensnehmer als entgeltliche Gegenleistung für ein Darlehen lediglich einen Darlehenszins zu zahlen hätte, nicht jedoch weitere Entgelte wie etwa die Darlehensgebühr.

 

Da die Darlehensgebühren unwirksam sind, können Kunden, welche diese bereits an die Bausparkassen gezahlt haben, Rückforderungen stellen. Sollten auch Sie in der Vergangenheit Darlehensgebühren an Ihre Bausparkasse gezahlt haben, so steht Ihnen ggf. ein Rückerstattungsanspruch zu, welchen Sie insbesondere vor dem Hintergrund eines etwaigen Verjährungseintritts zum Jahresende kurzfristig anwaltlich prüfen lassen sollten.

Elisabeth Pott - Rechtsanwältin

 

BGH: Keine Haftungsbeschränkung bei Gefälligkeiten unter Nachbarn

Nachbarn, mit denen man sich nicht nur gut versteht, sondern die im Falle der eigenen Abwesenheit auch Aufgaben rund um Haus und Garten übernehmen, wünscht sich fast jeder. Doch auch bei solchen Gefälligkeiten unter Nachbarn kann es zu größeren Schäden kommen, wie der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall (Az. VI ZR 467/15) zeigt.

Der Nachbar hatte während der Kur des Grundstückseigentümers dessen Garten gewässert. Hierzu nutzte er einen an einer Außenzapfstelle des Hauses montierten Schlauch. Nach getaner Arbeit drehte er die am Schlauch befindliche Spritze zu, stellte jedoch nicht die Wasserzufuhr an der Außenzapfstelle ab. Durch den Wasserdruck löste sich in der Nacht die Spritze vom Schlauch und das Wasser floss ungehindert auf das Grundstück und von dort in den Keller. Es entstand ein Sachschaden in Höhe von fast 11.700 €, welchen die Gebäudeversicherung dem Hausherrn ersetzte und sodann im Wege des Regresses von dem Nachbarn verlangte. 

Das erstinstanzliche Landgericht Koblenz verurteilte den Nachbarn zur Zahlung des von der Versicherung geforderten Betrages. Das Berufungsgericht kam hingegen zu dem Ergebnis, dass der Mann gar nicht zahlen müsste, da er nur leicht und gerade nicht grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt habe. Es führte aus, dass der Wasseraustritt aufgrund des Wasserdrucks zwar objektiv vorhersehbar gewesen sei und durch Abdrehen der Außenzapfstelle auch leicht vermeidbar gewesen sei, der Nachbar hätte jedoch nicht damit rechnen müssen, dass das Wasser tatsächlich aus dem Schlauch in den Keller eindringt und dort Schäden verursacht. Dementsprechend war das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Nachbar lediglich einfach fahrlässig gehandelt habe. Im Rahmen der Nachbarschaftshilfe sei bei solch einfacher Fahrlässigkeit von einem stillschweigenden Haftungsverzicht auszugehen. Dies gelte auch dann, wenn der Schädiger eine private Haftpflichtversicherung vorweisen könne. Wäre dies nämlich nicht der Fall, so würde nach Ansicht des Berufungsgerichts wohl kaum jemand mehr eine solch alltägliche und unentgeltliche Gefälligkeit unter Nachbarn übernehmen.

Dies sah der Bundesgerichtshof anders. Zwar teilte der BGH die Ansicht, dass es sich um ein reines Gefälligkeitsverhältnis handele und der Nachbar tatsächlich nur leicht fahrlässig gehandelt habe. Einen stillschweigenden Haftungsverzicht sah er jedoch nicht. Der BGH ist vielmehr der Ansicht, dass eine solche Haftungsbeschränkung nur ausnahmsweise angenommen werden könne. Dies sei lediglich der Fall, wenn die Parteien in Kenntnis der Rechtslage einen solchen Haftungsverzicht auch tatsächlich vereinbart hätten, weil der Schädiger einen solchen gefordert hätte und der Geschädigte diesen auch billigerweise nicht hätte versagen können. Dies läge jedoch nur vor, wenn der schädigende Nachbar über keine Haftpflichtversicherung verfüge. In diesem Fall bestünde für den Nachbarn nämlich ein derart hohes Risiko, dass er die Gefälligkeiten sicherlich nur übernehmen würde, wenn er von etwaigen Haftungsforderungen freigestellt würde. Wäre der schädigende Nachbar nämlich haftpflichtversichert, wäre zwischen den Parteien kein Haftungsverzicht verabredet worden.

In dem entschiedenen Fall war der Schädiger jedoch haftpflichtversichert. Dementsprechend war ein Regress des Wohngebäudeversicherers gegenüber dem Schädiger möglich.

Rechtsanwältin Elisabeth Pott

 

Private Unfallversicherung – die verkannte Massenversicherung

Die private Unfallversicherung stellt eine Ergänzung zu der gesetzlichen Unfallversicherung dar, welche nicht unterschätzt werden sollte. Zum einen deckt die gesetzliche Unfallversicherung keine Unfälle aus dem Privatbereich ab. Zum anderen sind die finanziellen Folgen von Unfällen, die zu Personenschäden führen, häufig derart gewichtig, dass diese zusätzlich abgesichert werden sollten. Bei der Unfallversicherung handelt es sich um ein Massenprodukt, da diese gerne gemeinsam mit anderen Produkten vertrieben wird. So können beispielsweise Kreditkartenverträge oder auch Verträge über Mietwagen mit dem Abschluss privater Unfallversicherungen verbunden sein. Häufig besteht darüber hinaus eine private Unfallversicherung über den Sportverein, den Arbeitgeber oder andere Institute. Die Versicherungsnehmer sind sich dieser gekoppelten Verträge  häufig nicht bewusst, sodass zwar die Anzahl der bestehenden Versicherungsverträge bundesweit sehr hoch ist, die Inanspruchnahme der Versicherungen jedoch aufgrund der Unkenntnis proportional gesehen bedeutend geringer ausfällt.

Der Versicherungsfall in der privaten Unfallversicherung ist der Unfall. Ein solcher liegt vor, wenn die versicherte Person durch ein plötzlich von außen auf seinen Körper wirkendes Ereignis unfreiwillig einen Gesundheitsschaden erleidet. Hierbei werden seitens der Geschädigten häufig die Grenzen des Unfallbegriffs verkannt und der Unfall nicht als versicherter Unfall erkannt, was wiederrum ebenfalls ein Grund für die geringe Inanspruchnahme der Versicherung ist. Als Unfälle sind nämlich nicht nur die klassischen Verkehrsunfälle, Stürze oder Verletzungen durch herabfallende Gegenstände zu verstehen, sondern beispielsweise auch Bisse, Tritte oder Stiche durch Menschen oder Tiere, eine zu lange Röntgenbestrahlung, der Erfrierungstod nach einem Sturz in einen tiefen Graben oder gar der Kontakt eines Allergens mit der Mundschleimhaut. Auch im Bereich des Sports sind Unfälle im Sinne der Unfallversicherung nicht zu vernachlässigen. So wird ein Unfall beispielsweise auch beim Umknicken wegen Bodenunebenheiten beim Fußballspielen oder beim Wegrutschen auf nassem oder glattem Untergrund bejaht.

Der Unfall als versichertes Ereignis verpflichtet den Unfallversicherer zur Leistung der vereinbarten Invaliditätssummen und/oder Invaliditätsrenten, wenn ein unfallbedingter Dauerschaden eingetreten ist. Bei der Anspruchsdurchsetzung existieren Fristen, welche sich aus den Unfallversicherungsbedingungen ergeben und unbedingt zu beachten sind, da die Nichteinhaltung zum Ausschluss der Ansprüche führen kann. Aufgrund der Tatsache, dass in privaten Unfallversicherungen häufig sog. Progressionen vereinbart werden, können bereits geringe Invaliditätsgrade zu hohen Invaliditätsleistungen führen. Es sollte daher jeder eingetretene Gesundheitsschaden, welcher voraussichtlich dauerhaft besteht und der nicht rein krankheitsbedingt ist, auf einen etwaigen Anspruch aus der privaten Krankenversicherung hin überprüft werden, um nicht etwaige Ansprüche unerkannt zu verlieren.


Elisabeth Pott - Rechtsanwältin

 

Widerruf von Kreditverträgen – Frist für Altverträge endet zum 21.06.2016

Der Widerruf von Darlehensverträgen ist momentan in aller Munde. Gerade bei Verträgen aus den Jahren 2002 bis 2010 wurden deutlich höhere Zinssätze vereinbart als aktuell in der Niedrigzinsphase. Wer nun seinen alten Darlehensvertrag widerruft, hat die Chance sich aus seinem alten Vertrag zu lösen und einen neuen Vertrag zu deutlich günstigeren Konditionen abzuschließen. Hierdurch kann sich die Zinsbelastung für die weitere Dauer des Darlehens deutlich senken lassen.

Doch der „Widerrufsjoker“ – wie er häufig genannt wird – kann nicht ungeprüft auf jeden Altvertrag angewandt werden. Nur Fehler der Banken bei der Formulierung von Widerrufsbelehrungen ermöglichen überhaupt, Verträge auch noch nach Jahren widerrufen zu können. Denn grundsätzlich ist der Widerruf nur binnen zwei Wochen nach Vertragsschluss möglich. Diese zweiwöchige Frist beginnt jedoch nur zu laufen, wenn die Bank über das Recht zum Widerruf auch ordnungsgemäß belehrt hat. Und genau hier liegt die Chance. In vielen Fällen erfüllen die von den Banken ab dem Jahr 2000 verwendeten Widerrufsbelehrungen nicht die gesetzlichen Anforderungen, sodass die Belehrung falsch ist und die Frist zum Widerruf nie zu laufen begann. Bei Vorliegen einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung können auch diese Altverträge bis heute noch widerrufen werden.

Typische Fehler sind beispielsweise eine fehlerhafte Belehrung über den Beginn der Widerrufsfrist („Die Frist beginnt frühestens …“) oder fehlende bzw. unzureichenden Hinweise auf die Rechtsfolgen eines Widerrufes. Auch irreführende ergänzende Formulierungen oder Fußnoten führen häufig zur Fehlerhaftigkeit. Hier ist genau zu prüfen, welche Fehler in der Widerrufsbelehrung enthalten sind und ob diese tatsächlich auch zur Unwirksamkeit führen. Denn nicht jeder Fehler führt auch zur Unwirksamkeit. Die Banken, die vollständig die amtliche Musterwiderrufsbelehrung verwendet haben, durften auf die Korrektheit des Musters vertrauen, selbst wenn sich nun im Nachhinein die Fehlerhaftigkeit herausstellte. Die vollständige Übernahme des Musters ohne inhaltliche oder gestalterische Abweichung ist jedoch selten der Fall. Häufig wurden die Musterbelehrungen mit Zusätzen, Ergänzungen oder vermeintlichen Klarstellungen versehen, sodass der Vertrauensschutz wieder entfällt.

Im Falle des Widerrufes sind die beiderseits empfangenen Leistungen zurück zu gewähren. Dies bedeutet unter anderem, dass der Darlehensnehmer die Darlehensvaluta binnen 30 Tagen an die Bank zurückzahlen muss. Daher sollte ein Widerruf weder juristisch ungeprüft noch ohne die Möglichkeit einer potentiellen Anschlussfinanzierung ausgesprochen werden. Zusätzlich erhalten Sie einen sogenannten Nutzungsersatz, da die Bank mit Ihren Zins- und Tilgungsleistungen bis zum Widerruf wirtschaften konnten. Dieser Nutzungsersatz beträgt häufig zwischen 2,5 % und 5 %. Dadurch reduziert sich die restliche Darlehensvaluta deutlich. Zu der Zinsersparnis treten somit weitere finanziell positive Aspekte, die ein Widerruf mit sich bringen kann. Der Widerruf ist auch noch möglich, wenn das Darlehen bereits vollständig bedient ist. Dies kann sinnvoll sein, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wurde, welche sodann zurück zu erstatten wäre.

Der Bundestag hat dieser beliebten Praxis jedoch einen Riegel vorgeschoben. Zum 21.06.2016 entfaltet ein Gesetz zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie seine Wirkung, welches das Widerrufsrecht für Immobilienkreditverträge von 2002 bis 2010 begrenzt. Wer sein Darlehen widerrufen möchte und von den Jahrhundertzinsen profitieren möchte, muss also bis zum 21.06.2016 handeln.

 Elisabeth Pott- Rechtsanwältin

Gebäudehaftpflichtversicherung- Welchen Obliegenheiten unterliegt ein Ferienhausbesitzer?

Der 5. Zivilsenat der OLG Oldenburg hatte am 23.12.2015 über eine Klage eines Ferienhausbesitzers gegen seinen Wohngebäudeversicherer zu entscheiden.

Der Kläger war Eigentümer eines Ferienhauses in der Gemeinde Moormerland. Anfang Februar 2012 herrschten in der Region Minustemperaturen im 2-stelligen Bereich. Das Ferienhaus des Klägers war zu dieser Zeit nicht bewohnt. Aufgrund der Minustemperaturen fiel die Heizung in dem Objekt aus, sodass in der Folge mehrere Leitungen und Heizkörper platzten und einen erheblichen Wasserschaden verursachten.

Der Kläger nahm daraufhin seinen Gebäudeversicherer auf Leistungen der Wohngebäudeversicherung in Anspruch. Der Wohngebäudeversicherer lehnte eine Regulierung unter Hinweis auf die Verletzung der dem Kläger vertraglich obliegenden Sorgfaltspflichten ab. Der Wohngebäudeversicherer war der Ansicht, dass der Kläger die Heizung bei derartigen Temperaturen nicht hätte abstellen dürfen. Der Kläger behauptete erstinstanzlich, dass ein von ihm beauftragtes Ehepaar das Ferienhaus regelmäßig kontrolliere und dabei auch die Funktionsfähigkeit der Heizung kontrolliert habe. Die einzelnen Heizkörper hätten in der sogenannten "Sternstellung" gestanden, sodass er davon ausging, dass ein ausreichender Frostschutz vorhanden sei.

Das erstinstanzliche LG Aurich vernahm in dem Rechtsstreit diverse Zeugen und gab der Klage des Klägers jedoch nur zu 50 % statt. Das erstinstanzliche Gericht war davon überzeugt, dass das Ferienhaus nicht ausreichend beheizt gewesen sei und allein die Einstellung eines Ferienprogramms und die geringfügigen Kontrollen des beauftragten Ehepaares nicht ausreichend gewesen seien, um etwaige Schäden vom Ferienhaus abzuwenden. Das erstinstanzliche Gericht kam somit zu dem Ergebnis, dass der Kläger seine Obliegenheiten aus dem Versicherungsvertrag zumindest fahrlässig verletzt habe und somit die Leistung aus dem Versicherungsvertrag um 50 % zu kürzen gewesen sei.

Der Kläger legte gegen das erstinstanzliche Urteil Berufung zum OLG Oldenburg ein. Das OLG Oldenburg hob das Urteil des erstinstanzlichen Gerichtes auf und gab der Klage größtenteils statt. Die Richter der Kammer des OLG Oldenburg waren der Ansicht, dass dem Kläger keine Obliegenheitsverletzung vorzuwerfen sei. Sie waren der Ansicht, dass das Ferienhaus ausreichend beheizt und gegen Frost gesichert gewesen sei. Mit Einstellung der Heizung im Bereich der sogenannten Frostsicherung in Kombination mit der mindestens 2 x wöchentlichen Kontrolle durch das beauftragte Ehepaar habe der Kläger alles getan, um nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge ein reibungsloses Funktionieren der Heizung zu gewährleisten. Nach allgemeiner Verkehrsanschauung sei nach Ansicht des OLG Oldenburg bei einer Heizungsanlage jüngeren Baualters eine solche Kontrolle ausreichend. Der Versicherungsnehmer sei nicht gehalten, die Heizung in derart kurzen Abständen zu kontrollieren, dass selbst bei einem plötzlichen Ausfall der Anlage ein Wasserschaden durch Frostschäden vermieden werden kann.

Elisabeth Pott - Rechtsanwältin

 

Gesetzesänderung zum 01.11.2015 – das neue Meldegesetz tritt in Kraft

Seit dem 01.11.2015 bringt das neue Meldegesetz, welches eigentlich bereits im Mai 2015 in Kraft treten sollte, insbesondere für Mieter und Vermieter Neuerungen mit sich. Das nunmehr bundesweit geltende Meldegesetz bringt die erst im Jahre 2002 abgeschaffte Vermieterbescheinigung in leicht abgewandelter Form zurück. Der gesetzgeberische Zweck, welcher mit der Einführung der weitergehenden Meldepflicht erreicht werden soll, ist es ein „Untertauchen“ des Mieters zu erschweren und Scheinanmeldungen zu vermeiden und so kriminelle Aktivitäten, die häufig im Zusammenhang mit der Angabe falscher Adressen (z. B. Kreditkartenbetrug) stehen, zu erschweren. 

Seit dem 01.11.2015 sind Wohnungsgeber und somit auch Vermieter wieder verpflichtet, ihren Mietern den Ein- und Auszug zu bestätigen. Durch die Vorlage der sogenannten Wohnungsgeberbescheinigung müssen Vermieter gem. § 19 Meldegesetz bei der An- und Abmeldung ihres Mieters beim Einwohnermeldeamt mitwirken. Der Vermieter bzw. eine von diesem beauftragte Person muss dem Mieter den Ein- bzw. Auszug schriftlich oder elektronisch bestätigen. Die Bestätigung muss neben dem Namen und der Anschrift des Vermieters, die Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Ein- und Auszugsdatum, die Anschrift der betroffenen Wohnung und auch die Namen der meldepflichtigen Mieter enthalten. Der Vermieter kann die Wohnungsgeberbestätigung entweder den Mietern erteilen oder direkt an die Behörde richten, wobei die Meldung - gleich auf welchem Wege - innerhalb von 2 Wochen nach Ein- bzw. Auszug gegenüber dem Einwohnermeldeamt zu erfolgen hat.

Auch wer aus einer Wohnung auszieht, ohne im Inland eine neue Wohnung zu beziehen, muss sich nach dem Auszug ebenfalls innerhalb von 2 Wochen beim Einwohnermeldeamt unter Vorlage der Wohnungsgeberbescheinigung des Vermieters der Wohnung, aus welcher der Mieter auszieht, abmelden. Diese Meldepflichten gelten grundsätzlich sowohl bei Haupt- als auch Nebenwohnsitzen. Nicht erforderlich ist eine Anmeldung für die Personen, die bereits gemeldet sind und für einen Zeitraum von weniger als 6 Monaten eine weitere Wohnung beziehen (kurzzeitiger Zweitwohnsitz). Eine Anmeldung wird erst nach 6 Monaten notwendig. Ebenfalls nicht erforderlich ist eine Anmeldung generell bei Aufenthalten in Krankenhäusern, Pflegeheimen, Aufnahmeeinrichtungen für Asylbewerber oder Einrichtungen zum Schutz vor häuslicher Gewalt, unabhängig davon wie lange diese andauern. Ein Muster für die sogenannte Wohnungsgeberbestätigung findet sich in der Anlage 2 zum Bundesmeldegesetz, ist jedoch auch über die einzelnen Gemeinden bzw. Einwohnermeldeämter zu beziehen.

Weigert sich der Wohnungsgeber die Wohnungsgeberbescheinigung zu erteilen, sollten Betroffene dies unverzüglich dem Einwohnermeldeamt mitteilen, da sie dies nicht von der ihnen obliegenden Meldepflicht befreit. Umgekehrt steht Vermietern nunmehr neuerdings auch das Recht zu, sich beim Einwohnermeldeamt darüber zu informieren, ob ihre Mieter sich tatsächlich an- bzw. abgemeldet haben. Kommen Wohnungsgeber oder auch meldepflichtiger Mieter ihren Pflichten nicht oder nicht richtig nach, droht ihnen gem. § 54 Abs. 2 Meldegesetz ein Bußgeld von bis zu 1.000,00 €. Mit bis zu 50.000,00 € muss rechnen, wer Dritten eine Wohnungsadresse für eine Anmeldung anbietet, ohne dass die Wohnung tatsächlich bezogen wird bzw. ein Einzug nie beabsichtigt ist (§ 54 Abs. 1 Meldegesetz).

Elisabeth Pott - Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

VW, Audi, Skoda und Co. – Welche Rechte haben Autobesitzer nun? 

Der Skandal um die manipulierten Abgaswerte bei Volkswagen zieht immer weitere Kreise. Nicht nur Fahrzeuge der Marke VW, sondern auch der Tochter-Marken Audi, Skoda und eventuell auch SEAT könnten betroffen sein. Das „Dieselgate“ des Autokonzerns hat das Vertrauen der Kunden tief erschüttert. Konzernseitig wird eine umfassende Rückrufaktion zur kostenlosen Nachbesserung angekündigt. Doch welche Rechte haben die Kunden tatsächlich. 

Zunächst kann jeder Kunde Auskunft vom Händler verlangen, ob in seinem Fahrzeug die manipulierte Software verbaut ist oder nicht. Stellt sich heraus, dass dies der Fall ist, könnten dem Kunden Gewährleistungsrechte wie Nachbesserung, Schadensersatz, Rücktritt oder Minderung zustehen. Voraussetzung für das Bestehen von Gewährleistungsansprüchen ist das Vorliegen eines Mangels, welcher bereits bei Abschluss des Kaufvertrages und Übergabe des PKW bestanden haben muss. Ein Mangel gem. § 434 BGB liegt vor, wenn der PKW eine vereinbarte Beschaffenheit nicht erfüllt. Im Falle eines deutlich über den Herstellerangaben liegenden tatsächlichen Spritverbrauchs wurde das Vorliegen eines Mangels bereits durch den BGH bestätigt. Die Abweichung von Abgaswerten war bislang nicht Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen und wird daher wohl in Zukunft der gerichtlichen Überprüfung zu unterstellen sein. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Fälle der Abweichung von Abgaswerten letztlich nicht anders beurteilt werden und das Vorliegen eines Mangels angenommen wird. 

Liegt ein solcher Mangel vor, steht dem Verkäufer zunächst das Recht der Nachbesserung bzw. Nachlieferung zu. Dieses Recht wird VW umfassend nutzen und wird versuchen, die betroffenen PKW dergestalt nachzurüsten, dass die Abgaswerte tatsächlich eingehalten werden. Aktuell bestehen jedoch erhebliche Bedenken, ob eine Nachbesserung und somit das Erreichen der angegebenen Abgaswerte überhaupt möglich ist. Sollte eine Nachbesserung nicht gelingen, so bestünde die Möglichkeit vom Kaufvertrag zurück zu treten, den PKW also Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises abzüglich eines Wertersatzes für die bereits gefahrenen Kilometer zurück zu geben. Voraussetzung für einen solchen Rücktritt ist jedoch auch, dass der Mangel erheblich ist. Ob dies der Fall ist, werden die Gerichte ebenfalls in Zukunft entscheiden müssen. Sollte das Nichteinhalten der Abgaswerte letztlich sogar zur Stilllegung des PKW führen, wäre die Schwelle der Erheblichkeit sicherlich unproblematisch erreicht.

Doch selbst bei erfolgreicher Nachbesserung stehen die Befürchtungen im Raum, dass neue Nachteile wie erhöhter Spritverbrauch oder Leistungsverluste entstehen können. Es könnten dem Kunden daher selbst nach erfolgter Nachbesserung und Behebung des eigentlichen Mangels weitere Nachteile entstehen, die zu einer Wertminderung des PKW führen. Dementsprechend käme auch nach erfolgter Nachbesserung ein Schadensersatzanspruch in Betracht.

Letztlich sind jedoch alle dem Kunden zustehenden Rechte an Fristen gebunden. Sollte Ihr PKW also betroffen sein, sollten Sie sich über die Ihnen zustehenden Rechte und Möglichkeiten umfassend informieren und juristisch beraten lassen.

Elisabeth Pott - Rechtsanwältin

 

BGH stärkt Mieterrechte bei Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich ist der Vermieter gem. § 535 BGB für die Instandhaltung und Instandsetzung seiner Wohnung zuständig und auch kostenbelastet. Nahezu jeder Mietvertrag enthält jedoch Klauseln, wonach der Mieter zur Übernahme bestimmter Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen, also zur Beseitigung der Spuren seines normalen Wohnens (sog. Schönheitsreparaturklauseln), verpflichtet werden soll. Ebenso enthalten Mietverträge häufig Klauseln, wonach die Mieter zumindest anteilig die Kosten der zukünftigen Schönheitsreparaturen tragen sollen, wenn die Maßnahmen selbst bei Beendigung des Mietverhältnis zwar noch nicht notwendig und somit noch nicht fällig sind, jedoch zumindest anteilig durch den Mietgebrauch mit verursacht wurden (sog. Quotenabgeltungsklauseln). Die Klauseln der in den meisten Fällen verwendeten Formularmietverträge werden als AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) angesehen und sind nicht selten unwirksam.

Der BGH hat in den letzten Jahren schon viele Schönheitsreparaturklauseln „gekippt“. So wurden beispielsweise Klauseln, welche den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad der Mietsache zur Vornahme von Schönheitsreparaturen innerhalb starrer Fristen verpflichten,  für unwirksam erachtet. Nun hat sich der BGH mit den Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen über unrenoviert übernommene Wohnungen und mit den Quotenabgeltungsklauseln beschäftigt.

Im Hinblick auf unrenoviert übernommene Wohnungen vertritt der BGH die Ansicht, dass eine Klausel, nach der der Mieter einseitig zur Renovierung bei Auszug verpflichtet wird, diesen unangemessen benachteilige. Die Klausel sei unwirksam, da hierbei nicht berücksichtigt werde, dass bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung bereits Gebrauchsspuren bestehen, welche nicht vom Mieter verursacht wurden, zu dessen Beseitigung er jedoch faktisch verpflichtet werden würde. Der Mieter darf nur noch zur Vornahme der auf seine eigene Mietzeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden. Wurde die Wohnung also unrenoviert übergeben, kann der Mieter durch Klauseln in Formularmietverträgen nicht mehr zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn ihm nicht im Gegenzug ein angemessener Ausgleich für die bereits vorhandenen Gebrauchsspuren des Vormieters gewährt wird.

Zur gleichen Zeit entschied der BGH auch über eine Quotenabgeltungsklausel eines Formularmietvertrages. Der BGH entschied, dass die Quotenabgeltungsklausel unwirksam sei, da für den Mieter der auf ihn entfallende Kostenanteil bei Abschluss des Mietvertrages nicht verlässlich zu ermitteln sei und nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukomme. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen wurde. Bislang wurde ein fiktiver Abnutzungsanteil über die Mietdauer berechnet. Hatte der Mieter beispielsweise 4 Jahre in der Wohnung gelebt, so sollte er 50 % der Kosten tragen, die nach 8 Jahren für Schönheitsreparaturen hypothetisch anfallen würden. Der BGH stellt nun  klar, dass nicht mehr zulässig sei, fiktiv zu berechnen, wann bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses unter gleichbleibendem Nutzungsverhalten Schönheitsreparaturen erforderlich geworden wären, um dann den prozentualen Anteil der Mietdauer des Mieters und somit den prozentualen Kostenanteil zu ermitteln.

Ist eine Regelung im Mietvertrag aufgrund der vorbenannten Entscheidungen nunmehr unwirksam, so bleibt der Vermieter weiter selbst in der Verantwortung und kann die erforderlichen Schönheitsreparaturen oder auch anteilige Kosten nicht auf die Mieter „abwälzen“.

Elisabeth Pott - Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Das „Bestellerprinzip“ ab dem 01.06.2015 

Der Vermieter hat eine Wohnung zu vermieten, beauftragt den Makler, der die Wohnung an einen Mieter vermittelt und die Rechnung zahlt…? Der Mieter! So oder ähnlich gestaltete sich die Situation bis zum 01.06.2015 in den meisten Fällen, wenn ein Mietvertrag durch einen Makler vermittelt oder nachgewiesen wurde. Doch damit soll entsprechend des Mietrechtsnovellierungsgesetzes ab dem 01.06.2015 Schluss sein.

Mit dem sogenannten „Bestellerprinzip“ in Ergänzung zu der ebenfalls am 01.06.2015 in Kraft getretenen „Mietpreisbremse“ ist eine weitere Gesetzesänderung im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs in Kraft getreten, die für die Maklertätigkeit und auch die damit einhergehende Wohnungsvermittlung Folgen hat. Die Folgen lassen sich jedoch nicht wie vielfach in den Medien publiziert auf den Kern „Wer bestellt, bezahlt“ reduzieren.

So gilt das  Bestellerprinzip nur bei der Wohnraummiete. Im Bereich des Gewerbemietrechts und des Immobilienverkaufs können Makler wie bislang vom späteren Mieter oder Erwerber ihre Provision verlangen. Im Bereich der Wohnraumvermietung kann der Makler die Provision vom Mieter nur noch verlangen, wenn der Auftrag zur Wohnungssuche durch den Mieter selbst erteilt wurde und der Maklervertrag, durch welchen der Makler mit der Wohnungssuche beauftragt wurde, schriftlich geschlossen wurde. Darüber hinaus darf der Makler den Auftrag ausschließlich im Interesse des Wohnungssuchenden erfüllen. Wurde der Makler bereits zuvor vom Vermieter mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt, befindet sich die Wohnung also bereits in seinem Portfolio, so ist der spätere Mieter, dem die Wohnung vermittelt oder nachgewiesen wird, nicht zur Zahlung der Provision verpflichtet. Dies bedeutet, dass der Makler bei einem die Provisionspflicht auslösenden  Auftrag durch den Mieter nicht auf ein bestehendes Portfolio zurückgreifen kann, sondern selbst Inserate schalten muss bzw. diese durchforsten muss, um vom Mieter selbst eine Provision verlangen zu können.

Diese Regelung scheint auf den ersten Blick eine klare Rechtssituation zu schaffen. Vielfach wird jedoch befürchtet, dass Vermieter die in ihrer Person entstehende Provisionspflicht auf anderem Weg auf den Mieter umlegen. In der Berichterstattung wurden bereits zahlreiche Konstruktionen erläutert, mit denen Immobilienbesitzer faktisch doch versuchen könnten, die Kosten für den Makler auf den Mieter umzulegen. So stünde zu befürchten, dass der Vermieter seine Ausgaben entweder höhere Mieten oder über erhöhte Preise für die Übernahme von Einbauten (Einbauküche etc.) „amortisieren“ wolle.

Diese Umgehungsmodelle sind in ihrer praktischen Durchführbarkeit jedoch ebenfalls begrenzt. Zum einen wird sich die Miete entsprechend der Mietpreisbremse in den einschlägigen Regionen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren müssen und zum anderen müssen sich Vereinbarungen über die kostenpflichtige Übernahme von Einbauten an den gesetzlichen Regelungen wie etwa dem Wohnungsvermittlungsgesetz orientieren. Danach sind solche Vereinbarungen unwirksam, wenn der Preis in auffälligem Missverhältnis zum Wert der Sache steht. Somit sind auch derartige Umgehungsgeschäfte, mit denen die gezahlte Provision über einen erhöhten Preis für die übernommen Einbauküche amortisiert werden soll, unwirksam. Zur Vermeidung der Übernahme einer nicht geschuldeten Zahlungspflicht sollten Mieter daher die Preise für die Übernahme von Einbauten realistisch hinterfragen und auch den Mietzins in Relation zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzen.    

Elisabeth Pott - Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Karlsruhe, den 06.11.2013 (BGH ZR VIII 416/12)

Zur Schadensersatzpflicht des Mieters bei Rückgabe der neutral dekoriert übernommenen Wohnung mit einem farbigen Anstrich.

Der Bundesgerichtshof hat heute die Frage enstchieden, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine ursprünglich in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem bunten oder farbigen Anstrich versieht und bei Rückgabe an den vermieter diesen nicht entfernt.

Die Beklagten waren über einen mehrjährigen Zeitraum Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Sie hatten das Objekt bei Beginn des Mietverhältnisses weiß gestrichen und frisch renoviert übernommen. Aufrgrund ihrer persönlichen Farbwünsche strichen sie einzelne Wände in bunten, kräftigen Farben (rot, gelb, blau). Bei Beendigung des Mietverhältnisses strichen sie diese farblich gestalteten Wände nicht über. Die Klägerin ließ die farbig gestalteten Wände daher aufbereiten und mit Wandfarbe überstreichen. Hierdurch sind Kosten in Höhe von 3.648,82 € angefallen.

Die Klägerin hat nach teilweiser Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch eine weitere zahlung in Höhe von 1.836,46 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten verlangten im Rahmen der Widerklage die vollständige Auszahlung der Kaution nebst Zinsen.

Das erstinstanzliche Gericht hat sowohl Klage als auch Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hin hat das Landgericht die Beklagten unter teilweiser Abweisung zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Tönen gestrichene Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert werden würde und eine neue Vermietung der Wohnung somit faktisch erschwert würde. Der erstattungsfähige Schaden des Vermieters besteht darin, dass er eine für die breite Masse der Miete nicht akzeptable Art der Farbgestaltung beseitigen muss.
 
Die beklagten Mieter schulden der Vermieterin daher den Ersatz des Schadens.

Elisabeth Pott, Rechtsanwältin

 


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In steuerlichen Fragen arbeiten wir zusammen mit:

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In rentenrechtlichen Fragen arbeiten wir zusammen mit:

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Durch die Aufteilung der durch uns betreuten Rechtsgebiete auf insgesamt fünf Rechtsanwälte, ist eine Spezialisierung möglich, die in kleineren Kanzleien nur schwerlich gewährleistet werden kann. Jeder der hier tätigen Anwälte bildet sich kontinuierlich fort und kann durch die Konzentration auf wenige Rechtsgebiete einen hohen Grad der Spezialisierung erreichen. Dies wird auch durch die mittlerweile 7 Fachanwaltstitel dokumentiert, die von den hiesigen Rechtsanwälten geführt werden.
 
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Unsere MitarbeiterDerzeit steht uns ein Team von neun Mitarbeitern zur Seite. Es ist unser Anliegen Ihnen stets als kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung zu stehen. Deshalb beschäftigen wir ausschließlich entsprechend beruflich qualifizierte Mitarbeiter, deren ständige Fortbildung unser Anliegen ist.

Geleitet wird unser Mitarbeiterteam durch unseren Bürovorsteher, Herrn Karl-Heinz Lanwert, den Sie unter 05461/930570 telefonisch oder per Email unter  Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!  erreichen können.

 
Im einzelnen stehen Ihnen folgende Ansprechpartner auch direkt per Email zur Verfügung: 


Sekretariate 

Sekretariat Rechtsanwalt Bülte
 
Sekretariat Rechtsanwalt Quick
 
Sekretariat Rechtsanwalt Bergmann
 
Sekretariat Rechtsanwalt Tenfelde
 
 
Sekretariat Rechtsanwältin Pott
 

Notariat
 
 
 
Vollstreckungsabteilung
 
Inkasso- und Vollstreckungssachen
 
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Auch unterwegs von der Rechtsanwalts- und Notars- kanzlei Bülte - Quick - Bergmann mit der praktischen App profitieren.

 

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